sábado 07 de diciembre de 2019 - Edición Nº367

Información general | 7 oct 2019

Informe del Consejo Asesor Urbanístico

FUERTES CRÍTICAS AL CÓDIGO DE ORDENAMIENTO URBANO

En el escrito presentado al HCD y al municipio, destacan que “no se refleja qué ciudad queremos”.


El Consejo Asesor Urbanístico, que reunió a distintos actores de la comunidad, emitió un informe dirigido al Honorable Concejo Deliberante y al Municipio, en el cual analizaron el proyecto de reforma del Código de Ordenamiento Urbano.
En el informe destacan “refleja una serie de consideraciones vitales para que cumpla con un plan pensado, estudiado, planificado y consensuado con todos los actores de la comunidad”, y agrega “la modificación propuesta por el Municipio de Villa Gesell no refleja la premisa inicial que debe ser la base más sólida de un plan de estas características y que debiera responder a la pregunta ¿Qué ciudad queremos?”.
El CAU indicó: “Luego de una minuciosa lectura del COU, desde el CAU consideramos que no existe la necesidad de hacer cambios tan profundos sobre bases tan dudosas, sin estudios previos”.

EL INFORME PRESENTADO POR EL CAU

AUSENCIAS IMPORTANTES EN EL PLAN 
● No existe en el proyecto una Evaluación Ambiental Estratégica, que considere la capacidad de carga que puede resistir la zona, sea esta en el interior del partido como en el frente costero, con un plan de remediación, atenuación del impacto. Que tenga como objetivo lograr un adecuado equilibrio entre las dimensiones económicas, sociales y ambientales para un desarrollo sostenible. Por eso es que consideramos oportuno implementar la aplicación de una Evaluación Ambiental Estratégica como herramienta en el proceso de planificación y ordenamiento territorial. 
● El sector de playas no se ha tenido en cuenta en ninguna parte del código. 
● No hay un proyecto de obra para contener las vertientes pluviales, con un estudio hidráulico, desde un plan director que contemple las obras de infraestructura. No hay altimetrías que arrojen pautas topográficas en los futuros desarrollos territoriales. 
● Dentro de este desarrollo territorial hacia el norte, sur y oeste del partido, no se consultó y no se acordaron acciones con los propietarios de grandes extensiones de tierras. Creemos que en el intercambio de opiniones se puede abordar a una exitosa división de la tierra y de efectiva realización. 
● Falta de relevancia al Código de Preservación Patrimonial como enclave de nuestra historia. No se considera la importancia que posee en la ciudad su particular trazado, paisaje y construcciones, que al encontrarse el partido en constante transformación corre el riesgo de perder sus particularidades y atractivos. 

READECUACIONES SUGERIDAS

Generales 
● Segmento de frente costero destinado a balnearios, por lo menos entre Avenida Buenos Aires y Paseo 115, retirar las unidades fiscales de playa y establecer sobre propiedad privada, detrás de la rambla, las instalaciones de servicio al turista. Es el área de playa más dañada y angosta de nuestro territorio, la cual recibe la mayor cantidad de turistas en temporada alta. 

● Permitir en lugares específicos la radicación de actividades destinadas a la recreación y/o turismo, en especial si su accionar quiebra la estacionalidad de verano. Por ejemplo: parques temáticos, circuitos permanentes de motocross, areneros, buggies, camionetas 4x4, cuatriciclos, etc., polo, equitación, parques termales, talasoterapia, mercados de frutos, predios feriales para eventos corporativos, centros de convenciones, piscinas públicas con agua dulce o salada, canchas de golf, parques de juegos mecánicos, parques temáticos, parques aéreos, etc. 
● Crear lugares donde se pueda concentrar la actividad sanitaria destinada principalmente al cuidado de ancianos, con instalaciones complementarias de esa especialidad. 
● Crear lugares dedicados a la educación terciaria y universitaria. Esto permitirá poner en uso tanta propiedad vacante existente en la ciudad durante todo el año. 
● Crear zonas tipo barrio jardín para volver a seducir al inversor que desee construir residencias personales de alta calidad. 
● Crear zonas con estímulo a la actividad industrial, de acopio y logística. 
● Crear en las fracciones sobre Ruta 11 un polo industrial no contaminante, con una buena circulación por una arteria tipo colectora, los terrenos en los cuales pensamos deberían ser de aproximadamente 2000 m2 con un frente no menor a 50 mts. permitiendo de esta manera fachadas importantes, dando lugar a marcas reconocidas. 

● Crear instrumentos impositivos que induzcan a la inversión, eventualmente reduciendo y/o eximiendo de impuestos en los primeros años a aquellos que opten por invertir, por lo menos al comienzo, en un período acotado de tiempo. 

PARTICULARES 

● Colonia Marina 
ZP (Zona playa) donde el Código permite 14 metros de altura, 5 pisos, el planteo es bajar la altura a PB y 2 pisos y no más de 9 metros fachada. La propuesta es zonificar parte del frente marítimo de Colonia Marina con USO Unifamiliar exclusivo. Hacia el sur, coincidente con el uso RUP de Mar de las Pampas, que hoy conforman las únicas 4 manzanas unifamiliares del territorio de Villa Gesell, todo a consideración de un relevamiento del lugar. 
El esquema general de Colonia Marina será conveniente que replique los lineamientos generales de Mar de las Pampas, un área unifamiliar predominante que envuelva un núcleo multifamiliar hotelero y comercial Se cuestiona de la actual propuesta, que extiende el esquema lineal de la actual Villa Gesell Sur sin interrupción y el uso por estratos, Comercial, Unifamiliar y Multifamiliar.
Zona comercial se propone que los lotes se intercomuniquen, sin cercas en los ejes divisorios permitiendo una vinculación peatonal entre lotes comerciales linderos, peatonalizar la manzana internamente. 
Av. 3 desde Paseo 152 hasta llegar a Mar de las Pampas, por la vereda Oeste consideramos de suma utilidad para los vecinos y turistas realizar una bicisenda que permita conectar Gesell Sur con Colonia Marina y Mar de las Pampas, la misma podría contar con bancos, farolas, lugares con sector para realizar ejercicios. La propuesta se orienta a generar un lazo deportivo entre el Sur de Gesell y Mar de las Pampas.
Paseo 162/164 desde Av. 3 hacia el mar, en la actualidad la calle cuenta con tendido eléctrico aéreo por lo cual ya está cedida y abierta, solo hay que cortar y podar acacias para generar una salida directa al mar, dicha playa puede contar con una mini rambla y baños públicos generando una playa nueva y desarticular el tránsito en arterias principales como las Toninas y Las Acacias en Mar de las Pampas, donde estacionan en una curva por donde pasa el colectivo. Estimamos que generando un acceso nuevo sería conveniente por el tránsito y para los inversores que hoy miran Colonia Marina como una buena alternativa para invertir. 
Tamaño de los lotes zona R1, según la Ordenanza 2159 deben tener como mínimo 1200m2 y cada 600m2 se puede realizar una vivienda, consideramos que es correcta teniendo en cuenta que Mar de las Pampas y Mar Azul cuenta con superficies más pequeñas. De esta manera serian terrenos más atractivos para los inversores y se lograría una densidad poblacional más baja. 
En la zona RM Multifamiliar, consideramos con respecto a la altura de las edificaciones que la misma se tome en cuenta según la distancia al mar, es decir con las construcciones cercanas al mar, la altura debería ser los más baja posible y a medida que se retiran del mar ir incrementando levemente la misma. 

● Villa Gesell 
Necesita un relevamiento minucioso que no se ve reflejado en el proyecto. Que optimice las posibilidades de la infraestructura instalada y permita una renovación de áreas que hoy permanecen degradadas y a la vez incluya normativas que protejan aquellas que se han demostrado eficaces para generar y promover un paisaje urbano más amigable. 
Barrio Norte que mantenga y refuerce el carácter de unifamiliar anulando la posibilidad actual de construir más de una vivienda en lotes que superen los 500 metros cuadrados, acentuar su carácter unifamiliar exclusivo. Igual temperamento en la zona centro y sur que hoy mantienen viviendas unifamiliares predominantes modificando la norma del proyecto que permite el uso de vivienda multifamiliar, como así también respetar las alturas que no superen planta baja y dos pisos en zonas unifamiliares y multifamiliares. 
Zona Centro, romper la linealidad de la Avenida 3, planteando polos de actividad comercial y cambiando la continuidad de un zócalo comercial sobre línea municipal que no hace un Villa Gesell atractivo. Las zonas denominadas TTG, en estas zonas que solo sean permitidos proyectos que merezcan la aprobación del HCD y el CAU, siendo necesaria la intervención en esos casos. 
Algunos equipamientos urbanos relevantes por su especificidad ya deben ser replanteados, en grado de proyecto indicando a modo de ejemplo. 
La sede de Bomberos Voluntarios, el Hospital Municipal, el edificio municipal. Estos tres casos, son ejemplos de emplazamientos en lotes o edificios que resultan inadecuados en la actualidad (y desde hace tiempo), realizar una revisión de la normativa debe proponer posibles emplazamientos para estos USOS, Usos relevantes por su significación en la ciudad, y que indudablemente necesitan nuevas ubicaciones y nuevos edificios. En cada caso, deben pensarse dimensiones de parcelas y ubicaciones para cada uno, y en el impacto revitalizador que esos nuevos edificios pueden promover.
No prever estas relocalizaciones en el nuevo plan urbano en ejecución, restara eficacia al mismo, en su misión esencial de proyectar la transformación del territorio. 
Estimular/Desalentar en aquellas zonas, cuyas propiedades cuyos USOS quedaron desactualizadas, por ejemplo, el ingreso a nuestra ciudad donde hay muchos talleres mecánicos, a que puedan contar con premios ya sea por mudar la actividad o bien que generen construcciones nuevas dentro de un morco más actual a la demanda, permitiendo embellecer el ingreso a la ciudad. 
Ancho de calles, veredas, retiros de frente, espacios públicos y privados etc. 

● Futuro desarrollo Norte y Sur 
RFC debe restablecerse como reserva dunícola que mantenga las características paisajísticas naturales, el resto del territorio adjudicarle el USO Residencial Unifamiliar extraurbano con leteos no menores a 2000 metros cuadrados y 30 mts. Mínimo de frente. 
Reformar la continuidad de las vías de circulación Boulevard y Circunvalación tanto al norte como al sur respetando la topografía del terreno.

CONSEJO ASESOR URBANÍSTICO 
cauvillagesell2018@gmail.com 
Teléfono: 2267 471116 Presidente Arq. Pablo La Frossia 
Miembros firmantes: 
Asociación de Gestión Cultural Construyendo identidad Maribel López Fuentes 
Colegio de Técnicos Gabriel Corro 
Colegio de Arquitectos Arq. Pablo La Frossia (presidente CAU) 
Bloque Cambiemos Arq. Eugenia Grinspum
Colegio de Profesionales en Turismo Gabriela Moreno (secretaria CAU) 
Unión de Comercio e Industria UCI Víctor Borgia 
Bloque UNA Abel Goicoechea 
Centro Agrimensores Villa Gesell Rossi Edgardo 
Bloque Fe Cisneros Miguel Ángel 
Presidenta Comisión de Obras y Servicios Concejal Rosa Estanga 
Bloque CREAR Concejal Hernán Luna 
Dirección de Obras Particulares Arq. Eduardo Novoa 
Instituciones y profesionales Adheridos: 
Sofo Mar de las Pampas Arq. Carlos Schifano 
Asociación emprendedores turísticos de las Gaviotas Arq. Pablo Díaz 
Asociación amigos de Mar de las Pampas PROA Martin Argiñarena 
AHT Filial Mar de las Pampas Julio Salinas 
Arquitecto Mauricio Villate 
Arquitecta Marcela Di Marco 
Ingeniero Fernando Noya
Arq. Roberto García 
Arq. Ezequiel Samsolo 
García Raúl 
Martillero Walter Cejas

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